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Análisis del artículo 1190 según el nuevo código civil y comercial

Continuador de la locación.

El artículo dice: si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el heredero del locatario.

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  1.  Introducción

La norma regula una situación especial y particular en el marco de la regla general de continuación de la locación consagrada en el art. 1189 CCyC. En el Código Civil, las obligaciones derivadas del contrato de locación se transmiten tanto activa como pasivamente a los herederos del locador y del locatario, siendo una regulación de naturaleza supletoria. Con respecto al supuesto de venta o cesión del derecho o dominio de la cosa locada, era objeto de discusión si la continuación del contrato era aplicable sólo al supuesto de arrendamientos de inmuebles.

En este esquema particular se reconoce la idea de continuación del contrato ante el fallecimiento del locatario o su abandono de la cosa, pero superponiendo los derechos de lo que se define como continuador de la locación frente al locador y a los herederos del locatario fallecido, o según art. 1219, inc.  b)  del  CCYC: por falta de conservación de la cosa  locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.

El ámbito de aplicación de la norma se limita a locaciones de inmuebles, o parte material de estos, siempre que tuviesen destino habitacional.

 Interpretación

La norma general consagra la continuidad del contrato por fallecimiento de alguna de las partes. Los continuadores, en tal caso, serán, por el carácter esencialmente patrimonial del contrato, los sucesores.

  1. En el caso del fallecimiento del locatario, el derecho del continuador prevalece incluso sobre el del heredero del locatario. Es importante notar que la redacción del texto consagra un derecho a hacer subsistir la locación sólo en cabeza de los continuadores, sujetos que no se identifican con los herederos del locatario. Esta opción beneficia a quien habitaba el inmueble y logre acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un año previo al abandono o fallecimiento del locatario. Como puede observarse la norma exige conjuntivamente dos requisitos para ser continuador, no bastando la mera habitación sino también, requiriéndose el trato familiar, aun cuando no se verificare grado alguno de parentesco.

Quedan comprendidas situaciones tales como los ” hijos ajenos criados o parientes lejanos sin vocación sucesoria”.
Este artículo se aplica aun cuando la transmisión mortis causa opere a título singular, como por ejemplo, por un legado.

  1. De la subsistencia ante el caso de abandono de la cosa por parte del locatario.
    En virtud de lo normado por el art. 1219 inciso c) del Código Civil y Comercial de la Nación, cuando se abandone la cosa locada surge el derecho de resolución por causa imputable al locatario. Sin embargo, aun cuando se ausentase el locatario sin dejar apoderado, si tuviese un grupo conviviente habitando en el inmueble, estos tendrán la facultad de convertirse en continuadores de la locación. El abandono consiste en el retiro de la propiedad arrendada sin dejar en ella la o las personas necesarias para poder cumplir los actos requeridos para su conservación. Hay que recordar que esta facultad exige igualmente que la cosa locada sea un inmueble con destino a habitación.

Ahora bien, la dinámica del contrato de locación, cuando su destino es habitacional, sobrepasa  el aspecto de patrimonialidad para consagrarse como uno de los medios de garantizar el derecho constitucional de acceso a la vivienda digna (art. 14 bis, párr. 3, CN)1. De ahí la gran importancia de que esta garantía requiera de una especial regulación que configure un mecanismo de cumplimiento ideal de ese precepto constitucional.

Por ello puede afirmarse que la regla dispuesta en este artículo tiene ventaja sobre lo establecido en el art. 1189 CCyC, cuando se reúnen los requisitos y caracteres para su aplicación e invocación.

Ellos son:

a) Que la cosa locada sea inmueble

b) Que el destino sea de habitación

c) Que esta persona haya habitado en el inmueble junto al locatario durante un año previo al abandono o fallecimiento: Además de imponerse como requisito que el continuador haya habitado el inmueble, se agrega que hubiere recibido ostensible trato familiar

 

Conclusión:

En caso de fallecimiento de algunas de las partes implicadas en el contrato les corresponde a los sucesores el derecho de continuación de la locación siendo estos los herederos.

En caso de fallecimiento del locatario (inquilino del inmueble) los derechos del continuador están por sobre el heredero del locatario, eso me parece correcto porque se favorecería a la parte mas desamparada en ese momento, ya que se encontraría en una desventaja comparada con la del heredero.El contrato de locación cuando su destino es  habitacional pasa de ser un patrimonio para convertirse en un medio de garantía al derecho a acceso a vivienda digna por eso los legisladores benefician al continuador ya que sino se lo estaría despojando de tal derecho.

En caso de no contar con sucesores ese derecho puede acreditarse a aquellos continuadores que presenten los requisitos para ser continuador. Así mismo  en caso de abandono de propiedad por parte del inquilino, no dejase apoderados y tuviese un grupo de convivientes habitando el inmueble estos tienen derecho o la facultad de convertirse en locadores. Esto también me parece correcto porque como convivientes del difunto locatario seria injusto que queden desamparados y no cuenten con un respaldo.

* Fuente:

Código Civil y Comercial de la Nación comentado / Gustavo Caramelo; Sebastián Picasso; Marisa Herrera – 1a ed. – Ciudad Autónoma de Buenos Aires: Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica.

Constitución Nacional.

 

 

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