22 julio, 2024

Sabemos que acceder a la vivienda propia no es facil, ¿pero que hay que tener en cuenta a la hora de comprarla? ¿Cuáles son los impuestos que tenemos que tener en cuenta para acceder al sueño de la casa propia? Vivimos en una ciudad que posee altos impuestos y uno de ellos es el de impuesto de sellos el cual  también aplica a actos tales como:

Resúmenes de tarjetas; escrituras de compraventa; transferencia de automotor; contratos de locación comercial de distribución comercial de sociedad; pagarés; créditos: escrituras hipotecarias y muchos otros.

Hoy solo nos centraremos en un derivado de este impuesto que es el Vir.

Pero antes hay que tener en cuenta que como existen contribuyentes quienes formalizan los actos y contratos y realizan las escrituras hipotecarias operaciones sometidas al Impuesto de Sellos también hay exentos como por ejemplo las transferencias de dominio y los contratos de compraventa, que tengan por objeto una vivienda única, familiar y la compra de terrenos baldíos situados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires cuyo destino sea la construcción de viviendas; las cooperativas de vivienda en el cumplimiento de su objeto social; universidades públicas y privadas; las empresas de medicina prepaga, por los actos celebrados con sus asociados; los contratos de seguro de vida; letras y pagarés hipotecario; los contratos de cesión de derechos de propiedad intelectual así como los contratos de venta de libros.

Estos  impuestos poseen alícuotas  las cuales deberán abonarse en un plazo de  15 días, dependiendo la misma del tipo de transacción que se realice.

Tal como se comento al principio en este caso, nos centraremos solamente en las alícuotas vinculadas a las escrituras, la misma denominada VIR  (valor inmobiliario de referencia) el mismo es un índice creado por el gobierno de la ciudad de Buenos Aires destinado a regular y enmarcar los parámetros para abonar el correspondiente impuesto de sellos y tiene como objetivo transparentar las operaciones inmuebles, evitando la posibilidad de subfacturación y consecuente evasión en los montos correspondientes al Impuesto de Sellos. Este monto estipulado  puede variar porque es actualizado periódicamente,  cuando se quiera realizar un acto de transferencias a título gratuito, sobre inmuebles situados en la Ciudad de Buenos Aires, ya que sobre este valor se computará el arancel notarial y el aporte notarial los mismos con los  honorarios percibidos por el escribano competente quien es responsable de consultar, ingresando a la página de la AGIP (Administrador Gubernamental de Ingresos Públicos), el V.I.R. del inmueble a transferir. En el caso de que el V.I.R. resultare superior al precio de la operación, el escribano actuando como agente de retención, calculará el impuesto de sellos sobre dicho valor, basado en el valor económico por metro cuadrado (m2) de los bienes inmuebles en el mercado comercial. El cálculo del mismo se basa en la valuación del terreno según su ubicación geográfica (barrio, subzona barrial) y Distrito de zonificación del Código de Planeamiento Urbano; y del edificio según el valor comercial del metro cuadrado (m2), del destino constructivo correspondiente, afectado por la depreciación es decir disminución del valor del bien. En los casos de que el inmuebles sea un PH, afectados al Régimen de Propiedad Horizontal se valúa la totalidad del mismo de acuerdo a los destinos constructivos que posea, aplicando luego el porcentual fiscal para determinar el valor inmobiliario de referencia de cada unidadPara calcular el Vir se puede hacer de la siguiente manera:

En terreno  se obtiene multiplicando la Superficie del Terreno por el Valor Unitario de Cuadra.

En edificios se obtiene de la suma de los productos de los Valores Unitarios de Reposición (VUR-VIR) de cada destino constructivo existente, multiplicado por la superficie edificada involucrada y multiplicado a su vez por un coeficiente de depreciación que depende de la antigüedad y estado del edificio.

El cálculo total es  la suma del terreno más el edificio. Este cálculo representa un estimado del 85% del precio real. Aproximadamente se abona (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), el comprador paga el 1,25% y el vendedor el otro 1,25%; el ITI (1,5%) sobre el valor de la operación (o impuesto a las ganancias, si se trata de una sociedad, 3%). Además del COTI, que es el valor de venta, declarado por el vendedor a la AFIP, si supera los 360.000 pesos el vendedor paga el 1,5%. Se suman los honorarios del escribano (2%) y la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento).

Para la realización de este trámite se debe acceder a la página del ente involucrado es decir la Afip donde se debe imprimir un formulario, teniendo los siguientes datos:

Titulo Original-boleta de ABL- boleta de servicios a su nombre – datos del escribano –

si firmo boleto copia del boleto.

Además cuando el titular o contribuyente del Impuesto de Sellos estime que el valor de referencia establecido no refleja el real valor económico del bien en el mercado comercial, puede efectuar el reclamo correspondiente.

 

Si bien nos centramos en el Vir, también existen otros  impuestos vinculados a la compra de inmuebles tales como:

Gastos estimativos de una escritura los cuales incluyen aporte notarial; aporte variable; inscripción en registro de la propiedad; diligenciamiento;  honorarios a pactar con el profesional interviniente

Y por ultimo el Impuesto a la transferencia de inmuebles ITI Se calcula sobre el monto de la escritura o valuación fiscal, el que sea mayor, el 3,6 %. En el caso de los inmuebles existe una exención: si quien compra destina la propiedad que adquiere a VIVIENDA, y además no tiene otra en Capital Federal; es decir que el inmueble que adquiere va a ser su UNICA propiedad en la Ciudad Autonoma, dicho impuesto queda exento para ambos.

Concluyendo, a mi entender este sistema trae equidad a quienes quieran realizar el acto de compra venta de un inmueble

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