25 mayo, 2024

Por lo general, esta practica esta regida por un contrato de locación o arrendamiento, que impone obligaciones y garantiza derechos para las partes involucradas.

El locador o arrendador, quien transfiere de forma temporal la ultilizacion de un mueble o inmueble al locatario o arrendario. Esta a su vez queda obligada a pagar un determinado monto por dicho uso; desde el primero de agosto, rige un nuevo código civil y comercial que establece algunas modificaciones que se detallan a continuación.

plazon minimos y maximos: segun establecia la vieja ley, el plazo minimo de locacion de inmuebles con destino comercial era de tres años mientras que para destino habitacional regia un periodo no inferior a dos años. el nuevo codigo establece un plazo minimo legal de dos años, cualquiera sea el destino de locacion; respecto del plazo maximo antes era de diez años para todos los destinos pero ahora puede llegar hasta los añospara destino habitacional y hasta cincuenta años para otros destinos.

Prohibición de actualizar: continua vigente la prohibicion de aplicar indices para actualizar el monto de los alquileres. por tal razon continua utilizandose los mecanismos de alquiler escalonados.

via ejecutiva para el cobro de alquileres: el nuevo codigo establece que para el cobro de alquileres y de toda otra prestacion dineraria de pago periodico asumida por el locador en el contrato (ejemplo: servicios, expensas e impuestos).

Reparaciones necesarias: los arreglos que revistan calidad de necesarias (ejemplo: rotura de un caño) podrán ser realizadas por el inquilino dando aviso con el propietario, y luego este podra reclamarun reintegro de lo gastado al propietario.

Sublocacion: salvo pacto encontrario, el inquilino podrá sub alquilar el inmueble, deviendo dar aviso de modo fehaciente al locador quien tendrá diez días para contestar de manera afirmativa o negativa; si el propietario no se expresa en plazo se considerara que hubo conformidad de su parte.

Eliminación del preaviso en la resolución anticipada: a los fines de resolver (extinguir) anticipadamente el contrato, ahora el locatario no debe dar preaviso al locatario. En el régimen anterior debía dar un preaviso de sesenta días.

Deposito en garantías: en relación al deposito en garantía, no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.

Continuación de la Locación Concluida:Al igual que en el sistema anterior,se establece que no hay tacita reconduccion (prorroga) en caso de que el locatario continúe en el inmueble una vez vencido el plazo contractual.Dicha situación se denomina(continuación de la locación) en las mismos términos del contrato anterior.En tal caso,cualquiera de las partes podrá dar por concluido el contrato por comunicación fehaciente,estos se aplica aun cuando el locador  reciba pagos vencido el plazo contractual.,es decir( la prorroga del contrato de palabra) carece de efecto y debe realizarse siempre por escrito.

Fallecimiento del Locatario:En las locaciones con destino habitacional,en caso de fallecimiento del   locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el el vencimiento del plazo contractual ,por quien habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento

Expensas Servicios e Impuestos: Se puede disponer que las expensas,servicios,impuestos que graban el inmueble formen parte del canon que debe pagar el locatario ,en tal caso el incumplimiento de tales conceptos  trae aparejado el desalojo.

Por otra parte el código establece que al restituir el inmueble,el locatario debe entregar también la constancia de los pagos que efectuó en razón de la locación ,como pueden ser  los pagos de expensas,impuestos y servicios.

Responsabilidad de Garantes: al igual que en el régimen anterior, los fiadores son solo responsables del pago de alquiler mientras el contrato de locación este vigente, por lo que el propietario no podrá reclamar al garante alquileres en el caso de que el inquilino continué utilizando el inmueble sin pagar, después de haber finalizado el contrato; si se renueva el contrato deberá pedirse nuevamente al fiador que subscriba el acuerdo de renovación o prorroga.

Conclusión: según mi humilde punto de vista me parece que las reformas son acertadas ya que no solo busca la protección del propietario sino también la del inquilino.

tratando de abarcar y dejar lo mas claro posible las obligaciones y responsabilidades del uno hacia el otro

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