TIEMPO DE LOCACIÓN
INTRODUCCIÓN: el Código Civil y Comercial de la Nación establece diferencias de los plazos máximos, mínimos y excepciones de plazos mínimos para el locatario , esto se impone como régimen general.
Tiempo de plazos dependiendo de cada artículo mencionado a continuación, con sus respectivas definiciones, en virtud de garantizar la finalidad de uso y goce perseguido por el locatario
Código civil y comercial
Articulo actualizado de la república argentina
Fecha de vigencia a partir del de agosto del 2015
CAPITULO 4 DE LOCACIÓN
SECCIÓN 3 TIEMPO DE LOCACIÓN
ARTICULO 1197:
Plazo máximo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta años para los otros destinos.
El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su inicio.
ARTICULO 1198:
Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.
ARTICULO 1199:
Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular; b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines; c) guarda de cosas; d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Conclusión:
PLAZO MAXIMO:
El plazo de la locación constituye un elemento sustancial del contrato porque implica sacar del ámbito de la oferta y demanda (tráfico) un inmueble por un cierto tiempo. En tal sentido, el Código de Vélez preveía un plazo máximo de diez años, cualquiera fuera el destino, el que había sido juzgado como exiguo por numerosa doctrina en ciertas circunstancias.
PLAZO MINIMO:
El régimen del Código de Vélez exige determinar primeramente si la locación es o no urbana. Efectuado dicho análisis, si es urbana se aplican las normas de la Ley de Locaciones Urbanas; de lo contrario, pasa a regirse por las normas del Código Civil que habían quedado parcialmente modificadas al respecto.
EXCEPCIONES DE PLAZO MÍNIMO LEGAL:
En el Código de Vélez no se estableció un sistema de excepción para el plazo mínimo legal. En cambio, el régimen de la ley 23.091 estableció un régimen especial para aquellos contratos de organismos internacionales, para fines de turismo o esparcimiento, destinados a guarda de animales o vehículos, puesto de mercado y cuando el Estado en sentido lato o los entes autárquicos actuaran como inquilinos o locatarios.
COMENTARIO:
EN CUANTO A LAS DISPOSICIONES QUE RIGE EL PLAZO MÁXIMO: la redacción del artículo distingue entre OBJETO Y DESTINO. Cuando dice “cualquiera sea su objeto”, se refiere a bienes muebles, inmuebles, pero finalmente es el destino de la locación el que determina el plazo máximo.
PLAZO MÍNIMO: Esta norma delimita su ámbito de aplicación a las locaciones que tiene por objeto inmueble, sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial o industrial “los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario”. En virtud que el plazo mínimo es otorgado al locatario para su protección de la parte débil.
EXCEPCIONES DEL PLAZO MÍNIMO LEGAL: En principio general es que el termino mínimo de locación de inmueble es de 2 años; sin embargo este se refiere a DESTINOS ESPECÍFICOS. Los destinos excepción son mencionados por las normas.
OPINIÓN PERSONAL: si en mi opinión personal estoy de acuerdo con los plazos fijados, ya que el LOCATARIO es la parte más débil. Estos plazos están bien determinados para el uso y goce locatario. En función de beneficiarse de alguna manera, por así decirlo de los plazos determinados.
