El 1° de agosto, rige el nuevo Código Civil y Comercial, establece algunas modificaciones en diferentes planos de la vida en sociedad. Te contamos cuáles son las principales diferencias con el Código anterior, y que empezaron a regir para los contratos de alquiler suscritos con posterioridad al 1° de agosto de 2015.
- Plazos mínimos y máximos. Según establecía la vieja ley, el plazo mínimo de locación de inmuebles con destino comercial era de tres años, mientras que para el destino habitacional regía un período no inferior a dos años. En el nuevo Código, se establece un plazo mínimo legal de dos años, cualquiera sea el destino de la locación. Respecto del plazo máximo, antes era de 10 años para todos los destinos, pero ahora puede llegar hasta 20 años para el destino habitacional y hasta 50 años para los otros destinos.
- Prohibición de actualizar. Continúa vigente la prohibición de aplicar índices para actualizar el monto de los alquileres. Por tal razón, continuarán utilizándose los mecanismos de los alquileres escalonados o de las bonificaciones para el primer año.
- Vía ejecutiva para el cobro de alquileres. El nuevo Código establece la vía ejecutiva para el cobro de los alquileres y de toda otra prestación dineraria de pago periódico asumida por el locador en el contrato (por ejemplo, expensas, servicios e impuestos).
- Reparaciones necesarias. Los arreglos que revistan calidad de necesarios (rotura de un caño) podrán ser realizados por el inquilino dando aviso al propietario. El inquilino podrá luego reclamar el reintegro del gasto efectuado al propietario.
- Sublocación. Salvo pacto en contrario, el inquilino podrá subalquilar el inmueble, debiendo dar aviso de modo fehaciente al locador, quien tendrá diez días para contestar de manera afirmativa o negativa. Si el propietario no se expresó en ese plazo, se considerará que hubo conformidad de su parte.
- Continuación de la locación concluida. Al igual que en el sistema anterior, se establece que no hay tácita reconducción (prórroga) en caso de que el locatario continúe en el inmueble una vez vencido el plazo contractual. Dicha situación se denomina “continuación de la locación” en los mismos términos del contrato anterior. En tal caso, cualquiera de las partes podrá dar por concluido el contrato por comunicación fehaciente. Esto se aplica aun cuando el locador reciba pagos vencido el plazo contractual. Es decir, que la prórroga del contrato “de palabra” carece de efectos y debe realizarse siempre por escrito.
- Eliminación del preaviso en la resolución anticipada. A los fines de resolver (extinguir) anticipadamente el contrato, ahora el locatario no debe dar preaviso al propietario. En el régimen anterior, debía dar un preaviso de 60 días.
- Responsabilidad de garantes. Al igual que en el régimen anterior, los fiadores son sólo responsables del pago del alquiler mientras el contrato de locación esté vigente, por lo que el propietario no podrá reclamar al garante alquileres en el caso de que el inquilino continúe utilizando el inmueble sin pagar, después de haber finalizado el contrato. Si se renueva el contrato, deberá pedirse nuevamente al fiador que suscriba el acuerdo de renovación o prórroga.
- Depósito en garantía. En relación al depósito en garantía, no puede superar el equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado.
- Expensas, servicios e impuestos. Se puede disponer que las expensas, servicios e impuestos que gravan el inmueble formen parte del canon que debe pagar el locatario. En tal caso, el incumplimiento de tales conceptos trae aparejado el desalojo. Por otra parte, el Código establece que, al restituir el inmueble, el locatario debe también entregar las constancias de los pagos que efectuó en razón de la locación, como pueden ser los pagos de expensas, impuestos y servicios.
- Fallecimiento del locatario. En las locaciones con destino habitacional, en caso de fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien habite el inmueble y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo al fallecimiento
Conclusión:
La conclusión que se puede sacar y rescatar de esta reforma sobre contratos de locación en el Nuevo Código Civil y Comercial es que principalmente se trata de cuidar y proteger a la entidad de los inquilinos que en su potestad de locadores y locatario siempre eran los más desfavorecidos.